房价跌到多少才算没有泡沫

最近一年，一线城市房价节节下跌，如北京房价已经下跌了20%，由于一线限购限贷政策的溢出效应被投机资金哄抬的三四线房价也开始出现全面回落的迹象，那么就有一个很重要的问题需要考虑了，房价跌多少才算合理投资。

跌20%算多吗？挺多的，但是和之前一波上涨了100%相比，就不多了，按照名义价格来衡量房产是否到了合理价格区间是非常困难的，我们需要用另外一套衡量标准。

我们知道，房产拥有多种增值理由，如户籍、学区等等，但是其核心评分还是依赖于租金，租售比相当于蓝筹白马的市盈率指标，虽不能衡量所有，但是确实是最重要指标之一。

那么房产的租售比达到什么样的区间才合理呢，目前欧美的租售比是1比20，也就是年化投资回报率5%，而中国的租售比是1比70，也就是年化投资回报率1.5%，另外美联储基准贷款利率加息数次后才1.25%，而中国央行基准利率是4.35%，要是加息会更高。按理说美国利率那么低，投资回报率应该显著低于中国，但是事实恰好相反。

那么这是不是意味着，中国房价存在巨大的泡沫？首先，中国房价肯定是存在泡沫的，但是说到巨大倒也谈不上。因为房租这个东西，是市场经济，是房东和租客博弈的结果，是房屋居住价值的真实体现。但是在居住价值之上，还绑定了税收、户籍、学区等价值。

首先谈税收，中国采用的是土地出让金制度，等同一次性缴纳70年的土地租金，而美国采用的是房产税制度，平均每年缴纳1.5%，合计起来也差不多是70年。但是由于中国的租金是一次性缴纳，所以直接体现在了房价里，房租并不体现，而美国的是多年分批缴纳，所以房价里并不体现税收，但是房租里体现出了房产税，因为谁持有房子谁交税。所以美国的实际收益率应该是5-1.5=3.5%，租售比差不多是1比30。

之后就要考虑到中国严苛的户籍制度和学区制度了，美国户籍属于自由流动，房产并不绑定，学区有一点用，但是也并不严苛，因为只有公立学校才考虑学区，但是美国的有钱人一般都上私立贵族学校。。。

然后，要考虑房价的增值效应，中国房价永远涨，至少过去20年是这样，这种单边上涨趋势是会带来溢价效应的，人们买入房产的时候，除了衡量他的实用价值之外，不管是投资还是投机，多多少少都会有靠房子赚点钱的想法，这也会提升房价。

所以中国的房价要通盘考虑这里面的价值，这个很难评估，这东西没办法用量化数据去评判，但是我们可以另一个办法去解决这个问题，那就是看看过去的租售比，最低可以低到多少。

中国房价最低迷的时候，是能够以租还贷的，也就是说每个月的租金恰好可以抵消掉月供，不过那是很遥远很遥远的过去了，是房价腾飞之前，那个时候中国是不限购不限贷，首付2成，有时候甚至零首付，房子卖不掉。。。

所以这种好事就不用想了，除非中国房价进入下跌通道，否则估计你是等不到房价跌到这种价位了，但是如果真跌入了下跌通道，能以租养贷恐怕你也不会买，日本就是一个最典型的例子，日本进入失去的十年后，因为房价节节下跌，在一栋房子的房租达到17万，月供仅为10万的情况下，房价依然没有见底。

那么既然目前中国还在上涨通道，我们能见到的最低点是哪里呢，我觉得以2015年的房价做完参考指标比较合适。

为什么采用2015年作为参考点，因为自2011年开始，中国进行了长达5年左右的房价压制，房租在增长，货币在超发，通胀在继续，但是房价始终没有动，甚至还略有下跌，终于消除了2011年巨大的房产泡沫，于是开始了新一轮的拉升。

那么2015年房价腾飞前的房产投资回报率是多少呢，是2.5-3%左右，也就是租售比是1比40到1比35之间。

我认为，这就是在理想情况下，房子上绑定了种种中国特色附属权利之后，在上涨趋势中，我们能抄到的最低价。而中国目前一线的租售比，是1比70左右，部分泡沫极其严重的三四线，因为租金特别低廉所以租售比高达1比100以上。

所以，当租售比下跌到1比40左右，我觉得就可以出手了，这个位置买不了吃亏买不了上当。

租售比的下跌有两种途径，第一种是房价下跌，我觉得很难，一线下跌20%已经很多了，基本不可能下跌30%以上，哪怕是自极限最高点开始计算，因为中国的首付就是3成，下跌30%非常容易出事，一旦引发连锁崩盘，后果谁也负担不起。最近一段时间不少城市陆续试探性松绑政策送暖风估计也是这个意思，所以后面的房价，估计已经到了大横盘区间的低点，后面继续下跌概率不大，当然，要涨也不可能。第二种途径就是提升租金，只要租金提升了，那么泡沫自然就去掉了，但是租金是纯市场化的行为，要让租金增长，必须国民的工资收入切切实实的提升，假设你在北京一个月一万收入，拿出5000租房了不起了，基本等于活雷锋给北京白打工，要让你拿8000出来租房来降低北京的租售比，你屁股一拍我还不如回老家，不是不想留北京，是留不住啊，不能大学毕业了，每天累死累活，结果还要父母从老家补贴生活费。。。

所以租金的提升是需要时间的，我认为要达到1比40的租售比，需要耗时3~5年，还是中国经济正常发展的情况，如果国民收入持续提升，工资都翻个倍，那么房价也就不算贵了对不对。

按照这套理论，合适的下场点，是3~5年后，一定是要房租提升起来，那么即便房价不跌，我们也可以入手了。如果忍不住要提前买，比如刚需，那么我还有一个建议，就是等房贷9折利率甚至8.5折利率的时候去买。这个利率合同，是伴随终身的，如果你按照1.2倍利率去签合同，那么不管国家以后降息还是加息，你都是要比9折利率的贵30%，这个利差很恐怖的，要摆脱只有一个办法，卖掉房子终结贷款合同，然后再买一套房，重新签一份便宜的，对于刚需来说，恐怕没这个能力，只能活生生被剥削。所以等房贷政策重新放宽到9折以下，我觉得就可以入场了，这个过程，需要1~2年，按照2011年的调控经验来推算。

所以，房价的合理空间并不是那么难以推算，也不要苛求一定要达到国外那么便宜的房子，毕竟税收和各种制度都不一样，如果非要按照国外标准，无异于刻舟求剑。根据目前中国房价的上涨趋势，他的回调低点，就是租售比1比40左右，其中一线房价很难再下跌了，只能指望房租和国民收入慢慢的起来，注意我说的是一线，不是三四线等边缘城市，因为三四线是一线的溢出效应+传导效应才抬升的房价，由于没有限购限贷，所以泡沫相对一线更为巨大，但是三四线可以参考。

租售比达到1比40，我就认为房价达到了合理区间，这个数据是怎么计算的，已经详细的把逻辑写出来了，相信对大家有所帮助。